同居期间购买的房产应当如何分割？作者：葛玉婷 理婚团队律师     时间：2019-12-05 12:13:00    来源：理婚律师团队

（一）基本案情

1、案情回顾：1994年间，沈某庚与王某甲以男女朋友关系开始交往。1997年11月，沈某庚与王某甲按习俗举行婚礼后，一直共同生活至2005年端午节。1998年间，沈某庚与王某甲以“夫妻”名义购买了位于杭州市西溪路402室房屋。2003年11月26日，沈某庚与王某甲将西溪路402室房屋经中介公司以340000元的价格出卖给他人。2003年12月22日，中介公司将西溪路402室房屋的房款330000元打入王某甲的银行账户。同日，王某甲将330000元自其银行账户中取出。2003年11月26日，王某甲签订《商品房买卖合同》一份，约定王某甲购买淳安县明珠花园602室房屋，房屋价款为516250元于2003年12月31日支付。王某甲分别于2003年9月28日支付602室房屋购房款40000元，2003年12月26日支付剩余的购房款476250元，共计516250元。2005年5月，602室房屋取得房屋所有权证，登记于王某甲名下。

2004年11月24日，沈某庚、王某甲购买杭州市余杭区南湖丽景芳草苑201室房屋，购买价格为448750元，该款于2004年11月25日前支付148750元，余款300000元由王某甲办理公积金贷款手续。2004年12月27日，王某甲向杭州市住房公积金管理中心借款300000元，用于购买201室房屋；借款期限为10年，自2004年12月27日至2014年12月27日，王某甲每月还款本金2500元。自2005年1月至2006年11月，2013年1月至2014年7月贷款还清为止，均由王某甲每月归还贷款本金及利息共计142898.31元。自2006年12月至2012年12月期间，沈某庚每月归还201室房屋的贷款本金及利息。

2、裁判结果：原审法院认为：关于602室房屋的认定及具体分割。602室房屋虽登记于王某甲名下，但该房屋系沈某庚与王某甲同居期间所购买并取得所有权。沈某庚和王某甲均认可王某甲个人自筹的出资有136250元剩余的380000元购房款双方存在争议。关于争议的购房款，因没有证据证明是由个人出资的，故原审法院认定沈某庚与王某甲以西溪路402室房屋的售房款加上其余款项合计380000元共同出资购买602室房屋。按以上具体出资的论述确定购买602室房屋时，沈某庚出资190000元，占602室房屋37％份额；王某甲出资326250元，占602室房屋63％份额。因602室房屋现登记于王某甲名下，故原审法院确定602室房屋归王某甲所有，按照602室房屋的价值1650300元及沈某庚占37％份额计算，王某甲应支付沈某庚财产折价款610611元。

关于201室房屋的认定及具体分割。201室房屋系沈某庚与王某甲同居期间共同签订买卖合同以及按揭贷款合同，并支付首付款购买，应属于双方的一般共有财产。因201室房屋购买时价值为448750元，双方共同支付首付款148750元，王某甲归还2005年1月至2006年11月、2013年1月至2014年7月期间的按揭贷款本金及利息共计142898.31元，故王某甲因购买201室房屋共计支付217273.31元。因购买201室房屋应支付的款项共计为574592.8元，故王某甲按其出资占有该房屋37.81％的份额，其余62.19％的份额归沈某庚所有。按照201室房屋价值为900100元及前述确定的份额予以计算，沈某庚应支付给王某甲201室房屋折价款340328元。

（二）法律分析

非婚同居的现象在当今社会越来越普遍，法律上不阻止人同居的自由，但是对同居关系解除时涉及到财产分割的问题设置了特别的规定。同居期间共同购置的房产该如何分割是实践中的难题，一方面要保护不动产登记中权利人的公信力，一方面也要考虑双方实际出资的具体情况。

目前，分割同居期间购买的房产的主要依据，是1989年12月最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条的规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。” 关于共有关系的认定参照《物权法》第103条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”

（三）律师说法

房产不同于其他动产属性的财产，房屋产权需要登记从而产生公示效力。以夫妻名义的同居关系相较于恋爱关系更为亲密，法律对同居期间共同购置的房产的分割也会有特殊的考量，既要考虑到房屋产权证上登记的所有权人的利益，又要考虑共有人对共有财产的实际出资情况。具体而言，实践中会出现以下几种购房情形，在同居关系解除之后同居期间共同购置房产的分割情况也各不相同

1、一方出资，房屋产权登记于另一方名下。

如果两人未办理结婚手续，但长期共同生活，大多数法院认为，同居并非《物权法》第103条所述的“家庭关系”，缺乏共同共有的法律基础，应当按照按份共有的规则处理。《物权法》第104条的规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额。也有些法院会认为，双方之间的财物状况通常会混同，在同居期间购得的房产也属于双方的共同财产，按共同共有的规则处理。

2、一方出资，房屋产权登记于双方名下。

双方处于真实的意思表示，将房屋登记在双方名下，从我国不动产物权以登记为准的角度分析，则双方在该房屋所有权上就是共有关系，房产属于双方共有。由于两人尚未结婚，不构成婚姻家庭关系，当同居双方解除同居关系请求法院对共有财产进行分割时，一般法院会按照以下两方面进行考虑：一是如果双方有协议的，首先按协议处理；二是如果双方没有协议的，在房产的具体分割上，应根据双方对取得房产贡献的大小，主要是出资额来决定各自份额，同时适当考虑照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，确定房屋的产权归属为一方所有，并由取得产权的一方给予对方相应的补偿金。

3、双方出资，房屋产权登记于一方名下。

如果双方有协议，一般按照协议的约定分割房产。如果没有协议，就需要通过证据认定非房屋产权登记人一方的出资是何种性质。法院可能会按照房产属于双方共有处理，也可能会认定为另一方的出资为借款，甚至可能会按照婚约或者附条件的赠与的规则处理。

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