婚后共同还房贷增值部分如何计算？作者：理婚律师     时间：2019-02-22 16:10:26    来源：

我们今天详细说一下一种非常普遍的情况，就是婚前一方付首付买房，登记在个人名下，婚后夫妻共同还贷，如果离婚，房产怎样分割？

下面我们来看这样一个案例：

人家说养儿防老，发展到现在社会是养儿得买房，压力还不小。小易的父母是普通的工薪阶级，虽不说富裕但也算小康。随着小易也快大学毕业了，小易的父母就开始为孩子结婚早做打算，于是在2004年付首付买了一套房，登记在小易的名下。当时的房价还没有现在那么疯狂，整套房也就18万块钱，但是对于工薪阶级的父母来说还是不小的一笔支出。所以啊小易的父母决定付首付买房。当时首付款8万块，从银行贷款了10万元，契税费用1万块钱，最终把房子买了下来。买完房后这二老啊也帮着儿子还贷，在小易结婚之前共还本付息了5万元。2008年，小易与自己谈了1年恋爱的女朋友小夫走进了婚姻。当时小易的这套房子已经涨到了41万，婚后的日子也算过得安稳，小夫妻俩一起还贷，双方呢一起将剩余的10万元贷款还完了，其中本金有7万元，利息有3万元。虽然房贷还完了，但是伴随而来的是双方的婚姻也出现了危机，于是在2012年双方都要求离婚，当时房屋的价值已经涨到90万元。

小易与小夫双方都同意离婚，但是对于房产的分割没有达成同意的意见。小易认为房产是自己婚前买的，而且婚后也是用自己的工资卡还的，所以房子理应归自己所有。小夫呢认为虽然从小易的卡里还款，但是小易的工资应当属于夫妻共同财产，因此是一起还贷的。考虑到小易婚前付首付买的房，而且登记在小易一人的名下，所以同意扣除18万元首付款，剩余的72元应当均等分割，因此认为小易应当补偿小夫36万。

双方是争论不下，无奈就选择到法院解决问题。

依照婚姻法司法解释三第10条的规定，夫妻一方婚前购买不动产，以个人财产支付首付款并贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记在首付款支付方名下的，离婚时不动产由双方协议处理。协商不成的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。因此，房屋应当归小易所有，但是婚后共同还贷已经对应的增值部分小易应当对小夫进行补偿。那么补偿多少呢？关键就在于下面的两步走。

第一步应当先计算房屋的升值率。这个不动产升值率就是不动产现价格除以不动产成本，其中不动产成本包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用，这个其他费用就是比如契税、印花税、营业税、评估费等购房必要的支出。在这个案子中，小易房屋的升值率套用公式就是现价90/（41＋3＋1）＝200％，就是升值了一倍。

第二步计算非产权登记一方所得补偿款，计算方式就是共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。这个案子中就是共同还贷的10万元乘以升值率200％＝20万元，那么小夫所得补偿款就是夫妻共同财产的一半，也就是10万元。因此，法院判决诉争房产归小易所有，小易应支付给小夫10万元补偿款。

这里还要指出有时也会遇到房价下跌的情况，当然这在当前房产市场下是比较少见的。比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷几年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。那么，面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，是不是参照上述的计算公式呢。其实不然，依照法院的态度，如遇房价下跌，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。

原因有两个：

一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后是被动捆绑的共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；

二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

今天的课程也快结束了，但是还要明确的是在离婚分割争议房产时，不仅仅依照上述公式，法官还会根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，就是相对公平、合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方的利益。

好了，今天的课程到此就结束了，希望对你有所帮助。

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